Piata imobiliara clujeana 2009


    Intr-o piata in care elementul principal de prognoza si masurare a unor trenduri a fost cu precadere zvonul, nevoia de informatii pertinente este cu atat mai importanta cu cat majoritatea analizelor efectuate pana acum au avut ca instrument principal de cercetare ”intuitia”. Vorbim bineinteles de piata imobiliara, o piata pe cat de tulbure, sub auspiciile crizei, pe atat de slab reglementata.

   Piata imobiliara clujeana 2009
 
 In aceste conditii Fix Up Marketing a realizat cea mai ampla analiza a pietei imobiliare clujene, analiza ce in peste 170 de pagini incearca sa explice, dincolo de prezentarea evolutiilor din piata, motivatiile comportamentale ale actorilor prezenti pe aceasta precum si factorii din alte domenii conexe ce au o influenta importanta asupra pietei imobiliare.

    Am urmarit toate proiectele imobiliare lansate pe piata, lucru ce ne-a permis sa creionam o imagine pe care o consideram corecta vis-a-vis de modul in care Clujul s-a dezvoltat in ultimul timp. Criza financiara a adus la Cluj, din aceasta perspectiva, o situatie inevitabila, ce avea sa se intample oricum, dar pe o perioada mult mai lunga si intr-un mod mult mai putin abrupt. Puterea de cumparare pe piata imobiliara a scazut inca de la inceputul anului 2008, prefarand o reducere a numarului de tranzactii pentru perioada ce avea sa urmeze. Criza financiara, coroborata cu accesul ingreunat la credite a inghetat insa pentru o buna perioada de timp intreaga piata imobiliara.

    Dincolo de acestea, criza a ridicat voalul de perfectiune cu care erau invelite unele proiecte imobiliare, aratand in unele cazuri moduri de constructie defectuoase sau contracte abuzive incheiate intre proprietari si cumparatori. In aceasi ordine de idei, de exemplu, aproximativ 57% din proiectele imobiliare nou construite in Cluj-Napoca nu beneficiaza de accese asfaltate.

    Indiferent de modul in care au ales unii dezvoltatori sa isi construiasca proiectele, exista si vor exista si dezvoltatori cu suficienta experienta care sa incline balanta inspre calitate. Aceasta, mai cu seama in perioada de fata cand realizarea unor strategii de diferentiere fata de concurenta nu se poate realiza fara a face apel la calitatea lucrarilor de constructie. Cererea existenta in Cluj este in continuare crescuta, cu toate acestea doar o mica parte este si solvabila in prezent. Facand o comparatie cu media existenta in Uniunea Europeana, din punct de vedere al suprafe?telor locuibile pe cap de locuitor, Clujul ar trebui sa isi tripleze suprafata locuibila, la acelasi numar de populatie, pentru a ajunge la respectiva medie.

    In ceea ce priveste segmentul comercial, Clujul ramane cel mai dezvoltat oras din Romania, cu 312 metri patrati de spatii in centre comerciale la mia de locuitori. Analiza noastra nu s-a oprit aici, in calculele ce tin de suprafata comerciala totala a orasului am luat in considerare si magazinele de proximitate, ajungand astfel la o suprafata de 388.000 de metri patrati. In conditiile populatie stabile, acest fapt s-ar reflecta in aproximativ 1,2 metri patrati de spatii comerciale pe persoana. Chiar si in conditiile unei aparente suprasaturari cu spatii comerciale, in Cluj sunt anuntate in continuare proiecte noi ce vor aduce, intr-o marja de timp de 2-5 ani, inca 100.000 de metri patrati de spatii.

    Birourile clujene, chiar daca sunt printre cele mai bine reprezentate din tara, dupa Bucuresti, pot fi considerate inca la inceput, felul in care piata se va dezvolta fiind conditionata si de modul de evolutie a orasului in ansamblul sau. Chiar daca piata cladirilor de birouri de sine statatoare totalizeaza peste 95.000 de metri patrati, 26% din piata este acoperita in continuare de birouri situate in apartamente, cu precadere in zona centrala a orasului.

    Fiind un segment mai flexibil din punct de vedere al modului de construire, segmentul industrial clujean a evoluat odata cu intrarea pe piata a investitorilor straini, dar si odata cu dezvoltarea segmentului comercial. Acesta din urma a sustinut dezvoltarea proiectelor logistice, proiecte insa insuficiente fata de potentialul de dezvoltare al pietei. Astfel, din punct de vedere al spatiilor logistice Clujul acopera in prezent aproximativ 100.000 de metri patrati, proiecte de spatii logistice si industriale fiind anuntate si pentru perioada urmatoare.

    Baza oricarei dezvoltari imobiliare, terenurile clujene au cunoscut cresteri insemnate de preturi o lunga perioada de timp, odata cu cresterea interesului pentru dezvoltari imobiliare pe piata clujeana. Pe acest fond, in decursul ultimilor 3 ani, terenurile aflate la periferia orasului au inregistrat cresteri de pret cu valori de pana la 800-900%, cresteri sustinute de preturile initiale relativ mici in zonele respective precum si de zvonurile dezvoltarii de proiecte imobiliare in apropiere. Sfarsitul anului trecut si inceputul anului curent au adus insa schimbari majore de preturi, primele terenuri ce au inregistrat scaderi fiind tocmai cele situate in zonele limitrofe orasului, zone ce au inregistrat scaderi de preturi si in ceea ce priveste segmentul rezidential.
    Analiza noastra mai cuprinde pe langa detalierea fiecarui segment in parte si un capitol in care sunt explicate ultimele schimbari legislative ce au impact asupra pietei imobiliare. Un cuprins mai detaliat al analizei poate fi descarcat de la adresa: http://www.fixup.ro
 
Consultant de specialitate: Fix Up