Piata imobiliara din Romania


    Unul din sapte britanici ar fi dispus sa investeasca in piata imobiliara din Romania sau Bulgaria. Acest procent poate parea usor umflat, dar, pe de alta parte, poate fi generat de o crestere tot mai pregnanta a interesului pentru piata imobiliara est europeana, o piata caracterizata inca de obtinerea unor randamente investitionale cu mult peste cele obtinute de alte piete. Situatia intalnita acum la noi poate fi comparata, intr-o oarecare masura cu cea simtita mai intai de Spania si apoi copiata de Grecia. Daca in aceste zone teama de un crash al pietei imobiliare este tot mai accentuata, Romania continua sa fie vazuta ca un pol insemnat de atragere a investitiilor, cel putin pe o perioada viitoare de 4-5 ani.

 Suprafata medie/locuinta


   

    Spania a cunoscut in ultimii 8 ani o crestere de 150% a preturilor pe segmentul rezidential, in conditiile in care piata imobiliara era mult mai stabila decat cea din Romania. Aceasta crestere accentuata a dus la prognoze ce prevad insa, pentru 2008 o scadere de 5% a preturilor. Dincolo de simple comparatii legate de preturi pe metru patrat sau de stabilitate sau nu a monedei nationale sau chiar de momentul integrarii in Uniunea Europeana, situatia Romaniei este mult diferita si rezida in primul rand dintr-un necesar mare de unitati locative. 2007 a insemnat intr-adevar un moment important pentru Romania, integrarea europeana sporind interesul pentru piata imobiliara nationala, in primul rand datorita accesibilitatii crescute pe piata. La inceputul anului 2007 comparatiile nu au incetat sa apara, zvonurile fiind de multe ori elementul principal in trasarea unor prognoze ale pietei. S-a vorbit astfel fie de o caderere accentuata a preturilor (luand in calcul exemplul Ungariei sau Poloniei) dar si de o crestere accentuata ca urmare a intrarii pe piata a unui numar mare de investitori. Situatia in final a fost mai putin grava, in cele mai multe zone cresterile pietei urmand o evolutie comparabila cu anii precedenti.
    Si daca tot vorbeam de comparatii, Romania mai are o cale lunga de evoluat, cu toate ca 2008 anunta o valoare estimata a pietei constructiilor la peste 12 miliarde de euro. Privind doar la cateva din datele prezentate mai jos se poate vedea impactul avut la nivel national a celor mai bine de 19 ani in care s-a construit putin, daca nu deloc in anumite zone. Ca si exemplu edificator, marea majoritate a constructiilor din Cluj-Napoca au fost ridicate in anii 1970-1980, arhitectii nord-coreeni punandu-si amprenta asupra multora din cartierele municipiului.
    Avantul muncitoresc din perioada comunismului a facut ca in prezent Romania sa se poata „lauda” cu o suprafata medie pe locuinta de 38 de metri patrati si o suprafata de 14,43 metri patrati de spatiu locuibil pe persoana. De aici pot incepe o parte din comparatii: Polonia avea, in 2005, 22.9 metri patrati/persoana, Ungaria 28 iar Luxemburg (cu 49 mp/persoana) si Danemarca (cu 52.4 mp/persoana) par deja a juca intr-o liga superioara. In ceea ce priveste suprafata medie pe locuinta, Polonia trecea de 69 de metri patrati, Ungaria de 75 de metri patrati, iar Austria si Danemarca ajungeau la 93.9 respectiv 113.1 metri patrati pe locuinta.
    In ceea ce priveste judetul Cluj, diferentele nu sunt marcante fata de media nationala, ajungand astfel sa inregistreze in prezent o suprafata medie de 39,76 metri patrati de spatiu locuibil si o suprafata medie / persoana de 15,18 metri patrati.
Dincolo de nevoia vizibila de spatii de locuit la standarde, daca nu europene, macar acceptabile, aceste cifre trebuie corelate si cu puterea de cumparare inregistrata in Romania. Aceasta putere de cumparare se masoara ca raportul dintre indicele castigului mediu nominal net si indicele preturilor de consum. Din acest punct de vedere un roman inregistreaza in medie o capacitate de cumparare anuala de aproximativ 3000 de euro comparativ cu un elvetian care are o capacitate anuala de peste 27.000 de euro. Si din punct de vedere al dezvoltarii economice exista multiple zone in care Romania mai are de evoluat. Conform studiilor efectuate de Eurostat, luand in calcul Produsul Intern Brut corelat cu puterea de cumparare, Romania ocupa unul din ultimele locuri din Uniunea Europeana, dintre statele membre doar Bulgaria avand un coeficient mai mic. (Romania 40.6% din media europeana).
    Cu toate acestea tranzactiile pe segmentul imobiliar sunt tot mai numeroase, iar oferta continua sa-si gaseasca si cererea aferenta. O explicatie ar fi contractarea de credite ipotecare/imobiliare coroborate cu diverse alte surse de venituri. Printre acestea se numara vanzarile de proprietati si un element important, sumele transmise in tara de cetatenii care traiesc peste hotare. Intr-un top realizat de Banca Mondiala la sfarsitul anului trecut, Romania ocupa locul 10 in lume ca nivel al sumelor transmise, cu o suma de 6.8 miliarde de dolari (~ 4,3 % din Produsul Intern Brut in 2007). Chiar si nivelul creditelor ipotecare accesate lasa loc unei dezvoltari insemnate in anii urmatori, ponderea creditelor ipotecare in Produsul Intern Brut (PIB) fiind pentru moment scazuta. Potrivit datelor Bancii Nationale, acestea reprezentau, la sfarsitul lui noiembrie 2007, 3,4% din PIB (in conditiile in care in unele state europene acest procent depaseste valoarea de 50% din PIB). In plus, in prezent, creditele ipotecare clasice detin o pondere de 22% din portofoliul de credite acordate persoanelor fizice, iar cele de consum cu garantii imobiliare au o pondere de 28%.
    Un alt element care poate justifica nivelul crescut al cererii inregistrat in Romania il reprezinta un factor mai subiectiv, comparativ cu cele enumerate mai sus. Vorbim aici despre nevoia de proprietate. Aceasta se transpune, in practica, diferit in Romania fata de celelalte tari vest europene. Chiar daca Romania ocupa un loc fruntas in ceea ce priveste numarul de proprietari, cu un procent de 95% din locuinte aflate in proprietatea celor care le ocupa, “improprietaririle” facute in anii comunismului au insuflat adanc in constiinta nationala nevoia de a detine o locuinta. Acest fapt se coreleaza in plus cu un standard scazut al locuintelor construite in perioada comunismului, fapt ce “împinge” populatia catre segmentul constructiilor noi. Conform unui studiu efectuat de catre UniCredit, desi Romania depaseste cu mult ca proportie a proprietarilor de locuinte tari ca Cehia (46%) sau Austria (58%) are in acelasi timp cele mai multe persoane interesate in achiztionarea unei locuinte: 11% din locuitori ar dori sa faca achizitia in urmatorii 3 ani, iar alti 9%, in urmatorii 10 ani.
    Clujul a inregistrat incepand cu 2003 un avant deosebit al constructiilor pe segmentul rezidential (si nu numai). In 2005, de exemplu, au fost lansate pe piata aproximativ 1000 de locuinte noi (cu o crestere de 400% comparativ cu 2001). 2006 a inregistrat un numar de 1458 de autorizatii de constructie pentru apartamente, in timp ce pentru anul trecut suma a ajuns la o valoare de 3359. Toate acestea sunt date ce reflecta interesul tot mai crescut venit din partea investitorilor straini. Daca la inceputul anilor 2000 marea majoritate a dezvoltatorilor imobiliari erau constituiti din investitori locali, incepand cu 2005, desi la un nivel relativ restrans, au aparut pe piata primele semne ale unei orientari ale marilor dezvoltatori catre Cluj-Napoca. S-a pornit astfel de la proiecte relativ restranse de 20-30 de apartamente in 2000, ajungand azi la proiecte ce inglobeaza mii de unitati locative. Un top al acestora este condus de 2 proiecte, detaliate in paginile urmatoare, realizate in cadrul unor parteneriate public-privat, proiecte ce vor aduce pe piata, fiecare, peste 5500 de unitati locative.
    Cresterea interesului catre oras a dus, inevitabil, la cresterea preturilor terenurilor, element ce a dus la o nevoie tot mai accentuata de a construi pe verticala, pentru recuperarea intr-o proportie cat mai mare a investitiei initiale realizata odata cu achizitionarea terenului. Astfel, s-a creat pe langa aceasta si o reorientare a dezvoltatorilor catre zone din imediata apropiere a orasului, zone ce ofereau anumite atuuri vis-à-vis de accesul catre oras sau existenta unei oarecare infrastructuri.

Situatie comparativa 2005vs2006
•date centralizate la nivelul anului 2007 – nedisponibile in momentul efectuarii prezentei analize.

  Fonduri de locuinta-jud. ClujSuprafata locuibila-jud. Cluj

  • Consultant de specialitate,
  • Doru Lupeanu
  • www.grupdelux.ro