Credite pentru locuinte

Piata imobiliara romaneasca este invadata de tot felul de ansambluri rezidentiale la preturi variate, adresate si pentru romanul de rand care isi poate lua un credit pentru achizitionarea unei astfel de locuinte. Firmele ofera apartamentele fie in faza de constructie sau chiar planificare,"la rosu" sau deja finisate. In prezent, se contureaza in Romania si patura de mijloc, cu un salariu rezonabil, dar chiar si asa nu isi pot permite achizitionarea unei locuinte pe loc, ci tot in rate sub forma unui credit.Astfel, va prezentam trei variante posibile de credit:

•  imprumut ipotecar - se realizeaza prin garantarea banilor primiti pe  ipotecarea apartamentului cumparat (deja construit si/sau finisat)
•  credit imobiliar - garantarea se face cu ipoteca pe un alt imobil care sa acopere valoearea creditului  (proprietate personala)
•  credit pentru nevoi personale - se ipotecheaza fie un apartament proprietate personala, fie al unui membru de familie).

Criteriile dupa care se face evaluarea apartamentului/ imobilului pentru un credit ipotecar

    Pentru a se accepta garantia cu un imobil, se va face in prealabil o evaluare a imobilului pentru care se doreste creditul ipotecar, iar aceasta depinde de:

• zona de amplasare a imobilului/vecinatatea(scoli, parcuri, piete, cinematografe, metrou etc);
• vechimea constructiei, numarul de nivele si materialele de constructie folosite;
• suprafata si modul de impartire al spatiului;
• de ce utilitati dispune;
• dotari (ascensor, geamuri termopan etc);
• daca este apartament decomandat sau semidecomandat, in ce stare se afla din punct de vedere al intretinerii, dar si in ceea ce priveste calitatea finisajelor;
• pentru casa conteaza anul constructiei, locatia si dimensiunea terenului;
• situatia pe piata imobiliara a imobilului.

    Evaluarea se face dupa metoda comparatiilor pe piata, adica mai exact, compararea imobilului in cauza cu alte imobile similare in ceea ce priveste locatia, functiunea lor,suprafata si finisajele, care au fost vandute recent. Metoda este valabila daca imobilul evaluat este comparat cu minim trei imobile similare.
    O alta metoda de evaluare a imobilului este metoda costurilor care se aplica atunci cand nu exista tranzactii imobiliare comparabile in zona. Aceasta este o metoda prin care se stabileste valoarea imobilului ca un cost de reconstructie.
    O a treia metoda folosita de banci pentru garantarea creditului dorit este metoda randamentului (capitalizarii chiriei). Cea mai utilizata metoda este insa cea a comparatiilor pe piata si numai atunci cand aceasta nu se poate aplica, spre exemplu in ceea ce priveste cartierele rezidentiale noi, care folosesc metoda costurilor. 
    Evaluarea se face de catre evaluatori autorizati independent, conform standardelor ANEVAR,trebuie sa foloseasca metodele prezentate mai sus in mod corect si opinia lor sa nu fie influentata de dorinta cumparatorului sau a bancii, in caz contrar evaluarea poate fi contestata si daca se dovedesc vicii serioase asociatia evaluatorilor poate retrage licenta evaluatorului in culpa. Raportul de evaluare cuprinde cel putin 2 metode de evaluare, una obligatoriu este metoda comparatiei, in care dintre cele doua valori rezultate, se alege valoarea cea mai mica ca valoare de piata acceptata, iar valoarea garantiei este rezultatul ponderarii valorii de piata cu un coeficient ce depinde de tipul imobilului. De asemenea, bancile pot stabili si o valoare de "lichidare" a imobilului, care de obicei este cu 20-30% mai mica decat valoarea de piata. Pentru acest lucru este nevoie sa dispuneti de mai mult de 25% din pret, deoarece pretul va fi cu mult peste valoarea de evaluare, iar banca finanteaza maxim 75% din aceasta valoare.

Diferente intre creditul ipotecar si creditul imobiliar

    Exista o diferenta importanta intre creditul ipotecar si cel imobiliar, in ceea ce priveste modul de garantare a creditului. In cazul creditului ipotecar, se garanteaza doar cu locuinta pentru care s-a facut creditul, iar in cazul celui imobiliar, se poate garanta si cu giranti, alte imobile, salariu.  Cu ajutorul creditului ipotecar poate fi achizitionat un singur imobil (cu destinatie locativa, industriala sau comerciala), fiind garantat cu ipoteca pe imobilul pentru care s-a facut imprumutul, iar limita unei rate maxime este de 35% din venitul familiei (scazandu-se obligatiile de plata).
    Astfel caracteristicile creditului imobiliar sunt:

• Legislatie guvernanta reprezentate de Codul Civil si Procedurile interne ale Bancii;
• Garantii se fac asupra imobilului achizitionat cu ajutorul imprumutului sau asupra altui imobil, de asemenea se pot solicita giranti;
• Ponderea ratei in venitul net lunar nu poate depasi 50% din acesta; daca aportul solicitantului  este mai mic de 25% din valoarea investitiei se cer giranti;
• Asigurarile de viata sau cele asupra imobilului nu sunt obligatorii;
• Pentru constructia casei garantiilor sunt constituite din terenul respectiv plus un alt imobil si fara ipoteca asupra constructiei viitoare.
  

    In ceea ce priveste credit ipotecar mentionam urmatoarele caracteristici:

• Legislatie guvernanta: Legea 190 /1999 privind creditele ipotecare, Norme metodologice, Normele de Risc si Procedurile interne ale Bancii; 
• Garantii: ipoteca asupra imobilului achizitionat prin credit/constructiei viitoare;
• Ponderea ratei in venitul net lunar sa nu depaseasca 35% din acesta si este folosita doar dobanda variabila in functie de o dobanda de referinta;
• Asigurarile de viata sau ce;e asupra imobilului sunt obligatorii.
  

    Cu alte cuvinte diferentele sunt foarte vizibile, conditiile de acordare pot fi mai flexibile in ceea ce priveste creditul imobiliar fata de cel ipotecar, de asemenea valoarea unui credit ipotecar nu poate depasi 75% din valoarea imobilului pentru achizitionarea caruia se solicita creditul, iar pentru creditul imobiliar in lei creditul poate reprezenta pana la 85% din valoarea imobilului, in functie de politica fiecarei banci. Pentru ambele credite se impune ca valoarea creditului sa fie acoperita de valoarea garantiilor. Ratele de platit trebuie sa reprezinte cel mult 35% din veniturile nete ale solicitantului si familiei sale, dupa ce s-au calculat taxele de platit. Pentru creditul imobiliar, rata aferenta creditului solicitat poate reprezenta pana la 50% din veniturile nete ale solicitantului si familiei sale.De asemenea, creditul imobiliar poate fi acordat fara a solicita imprumutatului un avans minim din pretul de achizitie a imobilului, in timp ce creditul ipotecar se acorda doar cu conditia ca imprumutatul sa faca dovada avansului sau. Si totusi creditul ipotecar este o categorie a creditului imobiliar, iar ambele credite au ca destinatie investitiile imobiliare.

Salriul minim lunar iti poate indeplini visul de a avea o casa!

    Venitul net lunar familial reprezinta intr-un fel principala conditie de acordare a unui credit ipotecar, insa, prin venit net lunar familial, se intelege tot ceea ce inseamna salariu net, ce deriva din cartea de munca, la care se pot adauga venituri din: ore suplimentare, prime, bonusuri trimestriale/anuale, tichete de masa, chirii (o proprietate inchiriata), dividende din firme a caror activitate este de minim 3 ani, etc .  In general venitul minim net lunar solicitat pentru acordarea unui credit este cuprins intre 200 - 300 EUR, iar garantia imprumutului va contine obligatoriu o ipoteca de rang I. Unele banci nu impun un salariu minim pentru angajarea unui credit imobiliar, volumul creditului se stabileste in functie de capacitatea de rambursare a solicitantului. Garantia creditului este ipoteca si nu salariul lunar al solicitantului, deoarece salariul nu este o garantie reala a creditului, ci doar o sursa de rambursare. Criteriile de eligibilitate legate de salariu, precum stabilirea unui plafon minim, acceptarea veniturilor care vin pe langa salriul de baza (sporuri, indemnizatii etc) sunt stabilite de catre fiecare banca in parte. Alte banci aplica alte strategii si anume faptul ca nu este solicitat un venit minim lunar pentru a beneficia de un credit imobiliar in EUR. Daca cel ce solicita creditul este casatorit, partenerul in cauza va deveni obligatoriu co-debitor (participand cu venituri la buget).