Konecranes Holze
Home Imobiliare Preturi in constructii

Preturi in constructii

     Piata imobiliara din Romania a devenit una intangibila pentru majoritatea populatiei, din cauza preturilor exorbitante.  Preturile mari se reflecta, mai mult sau mai putin, in cresterea costurilor cu materialele de constructii, cu manopera, precum si in costurile cu transporturile si achizitionarea-intretinerea utilajelor. Insa, datorita concurentei si a cresterii costurilor in domeniile adiacente pietei imobiliare, preturile tind sa ramana constante.

 Puterea de cumparare a populatiei intre anii 1990-2004

Costuri si preturi in constructii


    Profitul mic al firmelor de constructii este generat de materialele, manopera, transporturile si utilajele care preseaza asupra performantelor firmelor de constructii, precum si a celor care lucreaza in regie proprie, mai ales in momentul de fata cand se cere, din partea Uniunii Europene, o tehnologizare a acestei industrii.
 

Preturile in constructii


    Preturile reprezinta valoarea la care cererea si oferta de pe piata se intalnesc, preturile, in perioada comunista, reprezentau inmultirea costului cu rata profitului.
 Oferta in constructii este variata:
  • Constructii existente – Piata Constructiilor este conturata, in principal, de trei elemente:
                    - Constructiile existente se afla intr-o stare neglijenta - majoritatea constructiilor exista din perioada comunista, iar pana in prezent prea putine au fost renovate si modernizate
                   - Constructii nepotrivite cererii - acestea nu sunt in conformitate cu standardele europene, de aceea la achizitionarea unui astfel de imobil se adauga si cheltuielile cu modernizarea acestuia.
                    - Constructiile existente se afla intr-o situatie incerta din punct de vedere juridic - printr-o lege data de curand, multe cladiri sunt retrocedate  sau urmeaza sa fie.
  • Investitii proprii
                     - Case si vile – constructia se realizeaza in regie proprie sau angajand o firma de constructii
                     - Apartamente de locuit – acest sector este imposibil de realizat prin forte proprii, populatia beneficiind de acestea dupa constructia lor de o firma specializata, la un pret foarte mare.
                     - Firmele romanesti demareaza din ce in ce mai multe proiecte de constructii de imobile mici, pe verticala, astfel incat se economiseste spatiu si implicit bani.
  • Speculatii imobiliare
                 - Uneori speculatiile imobiliare pot fi un bun indicator al pietei.
                - Proiectele imobiliare pentru locuinte au reusit sa acopere o parte din cerere, insa aceasta este in continua crestere, preturile explodand, mergandu-se pe principiul „construim cat mai mult, indiferent de calitate”.
                - Piata imobiliara este foarte mediatizata avand in vedere nevoia tot mai mare a populatiei de locuinte, a firmelor de spatii pentru birouri si a industriei de hale de depozitare si pentru productie. 
                 - Piata imobiliara din Romania se confrunta cu un deficit de spatii de birouri, comerciale si de apartamente de locuit.
                 - In viitor, vor supravietui firmele care se bazeaza pe calitatea materialelor de constructii si calitatea cladirii in sine, la un pret justificat, clauze si conditii contractuale corecte, nu cum s-a intamplat in cazul firmelor mari, spre exemplu firma Imapct, care a crescut pretul apartamentelor dupa incheierea contractului justificand motive puerile. Cu alte cuvinte, desi dificil de estimat, si investitorii mici vor avea probabil un cuvant greu de spus in viitor, daca indeplinesc aceste conditii.
  • Firmele de constructii

                 - Multe firme de constructii sunt in prezent nepregatite pentru boom-ul din ultimii ani, dat fiind faptul ca nu s-au confruntat cu o astfel de situatie  ce a venit brusc. Momentan, concurenta pe piata firmelor de constructii este deocamdata una aparenta, deoarece multe dintre ele nu se ridica la standardele europene si vor disparea de pe piata in viitor.
                

Cererea

Numarul de locuinte construite in 1992-2004

  • Persoanele fizice
                 - Cresterea veniturilor – In prezent piata imobiliara din Romania incepe sa fie frecventata de tot mai multi oameni din diferite clase sociale, mai ales acum, cand creditarea de catre banci a devenit mai facila. De asemenea, exista si clasa de mijloc, chiar daca este inca in formare, care  influienteaza cererea de apartamente sau chiar vile, in zone rezidentiale, cu dotari moderne si calitate la cele mai inalte standarde.
                 - Tot mai multe banci isi diversifica aria de creditare prin aparitia creditului imobiliar, al creditului impotecar, acest lucru este posibil si datorita concurentei acerbe intre banci, care au devenit tot mai numeroase in Romania. Acest lucru incurajeaza persoanele fizice sa-si achizitioneze o locuinta, prin urmare si cererea este in continua crestere.
  • Firmele
                 - Firmele isi doresc cladiri de birouri moderne, lasand in urma statutul de „firma de apartament”, asta si datorita nevoii de imagine profesionista si serioasa care face ca vanzarile sa devina mai usor de realizat.
                 - Cu toate ca inca nu putem afirma faptul ca am adoptat regulile impuse de celelalte state europone, totusi, integrarea in UE poate constitui un avantaj pentru firmele romanesti, cum ar fi pretul mic al fortei de munca, care vor aduce multe firme straine sa lucreze alaturi de cele locale. Cu timpul vom invata si ne vom folosi de avantajele de care dispunem luand exemplul celorlalte state fost comunitare care s-au dezvoltat datorita intrarii lor in U.E.
  • Statul
                 - Statul nu se numara printre „ofertanti”, iar in viitor rolul sau va scadea dramatic in acest domeniu.
                - Atat administratiile locale, cat si cele centrale au inceput investitii de consolidare, numai  Bucurestiul va cheltui sute de milioane de EURO
                - Avantajul fondurilor europene a atras tot mai multe firme catre proiecte mari
  •  Datorita cresterii economice si a intrarii in UE, piata constructiilor va creste in continuar, desi in prezent se poate observa o stagnare a preturilor
  •  Din tot ce am mentionat mai sus, se observa clar o continua crestere a cererii, precum si o capacitate inca limitata de a face fata acesteia, prin urmare firmele de constructii isi mentin profituri mari
  •  Singurele capabile sa acopere decalajul dintre cerere si oferta sunt aparitia pe piata a marilor fonduri de investiti
  • S-a inregistrat o crestere semnificativa pentru achizitionarea unui aparatment, preturile dublandu-se sau chiar triplandu-se  fata de acum 10 ani
  •  De acest dezechilibru creat intre cerere si oferta beneficiaza in prezent cu precadere investitorii, oricare ar fi acestia:
                     - Fonduri de investitii
                     - Firme private
                     - Persoane fizice
                     - Firme de constructii
  • De asemenea, pe piata exista trei categorii de agenti:
                    - Investitorii – initiatorul, precum si finantatorul investitiei.
                    - Constructori – firma de constructii ce a fost angajata fie de investitor, fie lucreaza pentru  propriile interese
                    - Consumatorii finali – cei ce constituie cererea de pe piata, anumei cei care achizitioneaza sau inchiriaza imobile
 

STRATEGII


  • Trecerea de consumator final la investitor.
                     - demararea unui proiect propriu
                     - analizarea pietei si a optiunilor existente
                     - achizitionarea unui teren care sa se adapteze nevoilor, pozitionat strategic din punct de vedere urbanistic
                     - compartimentarea spatiilor in mod profitabil 
                     - calitate si nu cantitate
 -> Am aratat mai sus ca numeroase constructii sunt inadecvate folosintei lor actuale.
  -> Costurile modernizarii imobilului sunt de 10-20% din valoarea sa, restul este contituit din nevoi legate de spatii mai mari, camere mai luminoase,  utilitati mai bune, ceea ce face diferentierea intre un imobil vechi si unul nou construit.
 -> Nevoia de calitate in constructii, de aceea se cere fructificarea valoarii arhitectural.
  • Optimizarea investitiei
                      - Randamentul unei investitii poae fi extrem de diferit, acest lucru fiind dat de indicatori urbanistici ca procentul de ocupare la sol, coeficientul de utilizare al terenului. Costuri ridicate se inregistreaza si atunci cand se executa constructii pe terenuri nepotrivite.
                   - Daca, in urma constructiei, s-a obtinut maximul suprafetei desfasurate, aceasta nu denota neaparat si un maxim de profit.                                        - Orice constructie trebuie sa tina seama in primul rand de rezultatul final.
                    - Folosirea materialelor de constructii de calitate (constructie metalica mai buna decat una din beton), care sa reziste in timp, astfel incat investitia va fi una de succes pe termen lung.
  • Tehnologii noi si materiale de calitate in constructii - lucrarile trebuie sa fie de calitate, la standarde europene, nemaiexistand improvizatii astfel incat sa se obitina profit maxim cu costuri minime.                     
< <   > >