Suprafete industriale in Cluj

    Infrastructura imbatranita si ritmul lent in care unele reforme sunt realizate constituie cateva din piedicile unei dezvoltari mai de amploare al sectorului industrial si logistic in Romania. Capitala continua sa atraga principalele dezvoltari pe acest segment, urmata de regiunea de nord vest si cea de vest. Randamentele care se pot obtine insa pe aceasta piata (aproximativ 7.5%/an) justifica interesul suscitat de cateva companii de renume pentru dezvoltari pe acest segment.
    Cu o oferta in mare parte imbatranita, Cluj-Napoca nu raspunde din punct de vedere al spatiilor industriale existente in totalitate, cerintelor investitorilor interesati in dezvoltarea de centre logistice sau de spatii de depozitare la standarde ridicate.
Firmele de transport si distributie, marile lanturi de magazine, precum si companiile de logistica vor sa inchirieze pentru Bucuresti de exemplu, spatii mari de peste 2.000 mp pentru depozitarea produselor. Insa oferta este aproape inexistenta.
La nivelul capitalei, de exemplu, doar 500.000 de mp de spatii pentru depozitare sunt construiti, fata de 650.000 mp in Budapesta, 836.000 in Varsovia sau 870.000 in Praga. Majoritatea companiilor cauta depozite in Bucuresti sau in cateva orase din vest: Cluj, Timisoara sau Oradea.

   La nivel national, in acest moment exista trei paliere de cerere. Firmele mici de transport si distributie doresc spatii cuprinse intre 500-6.000 mp, lanturile de retail, precum Carrefour, Cora, Metro, Billa etc., cauta suprafete de depozitare intre 5.000-20.000 mp, iar marii operatorii logistici au nevoie de peste 10.000 mp.
    In ceea ce priveste trendul pietei imobiliare clujene, acesta prezinta o concentrare a spatiilor industriale in zona de nord a orasului, in apropierea platformei industriale si la iesirile din oras catre Zalau, Dej si Oradea.

Zona Iris - B-dul. Muncii

    Multe suprafete din fostele hale de productie din parcul industrial cunoscut de clujeni ca si platforma CUG, au fost renovate si dotate cu toate utilitatile. Majoritatea spatiilor au ca destinatie activitati de depozitare si mai putin cele de productie. In aceasta zona s-a instalat Emerson, in incinta Tetarom II (11,5 hectare - toata constructia va fi finalizata pâna la sfarsitul acestui an, prima parte a proiectului a fost finalizata în 2007, mai exact in luna noiembrie). 

Zona Someseni

    Printre altele, in aceasta zona a fost finalizat Centrul Agro Transilvania, spatii de congelare/refrigerare, cel mai modern centru de procesare/depozitare produse alimentare din Transilvania, avand o suprafata totala de hale de 4641mp, un volum de depozitare de 3000mc, spatii de refrigerare si congelare de 1650mp, pe o suprafata totale de teren de 6,7 ha. 

Zona Dambul Rotund

    In aceasta zona s-au demarat cateva proiecte noi de spatii de depozitare, pe o suprafata de 5200 mp, avand toate utilitatile, rampa de descarcare si locuri de parcare. Pe langa acestea unele spatii existente au fost renovate si oferite spre inchiriere, spatii cu suprafata de 2500mp, activitatea de baza fiind cea de depozitare. 

Zona Floresti

    In zona Floresti s-au finalizat mai multe ansambluri destinate activitatilor de depozitare, printre acestea numarandu-se dezvoltarile realizate de catre Coratim (suprafata de 12.000mp), Contech Logistics (suprafata de 1000mp). Tot in Floresti s-au tranzactionat la vanzare foste grajduri, care au fost scoase la inchiriere ulterior, acestea avand suprafata totala de 4000mp. 

Platforma industriala P-ta 1 Mai

    In aceasta zona se regasesc spatii renovate la standarde europene, o parte din ele apartinand fostei platforme industriale Clujeana. 

TETAROM

Aerian
    Aeroportul International Cluj: situat la aproximativ 8 Km distanta fata de Tetarom I, opereaza zboruri directe catre majoritatea tarilor europene terminal Cargo
Clienti:A@A Medical, Brinel, Energobit, RCC Consult, Folda Security Romania, Bellplast
TETAROM II
    Cel de-al doilea parc industrial TETAROM este situat la o distanta de 12 km de centrul orasului si la 2 km fata de aeroport.
Cai de acces

TETAROM III
      Situat in comuna Jucu, cel de-al treilea parc industrial a fost echivalent cu intrarea NOKIA pe piata locala, Clujul capatand si prin aceasta cale mai multa credibilitate din punct de vedere al investitiilor.
 Cai de acces:

 Preturi

    Din punct de vedere al preturilor practicate pe piata locala, pentru inchirieri, spatiile industriale fluctueaza momentan intre o chirie de 2 si 6 euro/mp in functie de locatie, suprafata si facilitati. Chiria s-a mentinut astfel în 2006 aproape de media anului 2005 (1-4 euro/mp), neexistand evolutii spectaculoase in acest sector (chiriile de 2-3 euro/mp se adreseaza halelor industriale vechi, aflate la o distanta mai mare de oras, cele mai mari se adreseaza halelor modernizate sau noi).
    Pentru 2007, avand in vedere cererea relativ dispersata si oferta inca superioara acesteia, nu au fost inregistrate cresteri spectaculoase ale chiriilor pe acest segment. O eventuala crestere ar fi si in prezent nejustificata, aducand spatiile industriale la un nivel al preturilor similar cu cele pentru anumite categorii de birouri. Astfel, este de asteptat ca preturile la inchiriere sa nu depaseasca nici in viitor valori de peste 6 euro/mp. Chiriile de 2-3 euro pe metru patrat se vor adresa in continuare spatiilor situate in foste parcuri zootehnice din imediata apropiere a orasului. Chiriile maxime vor fi regasite pe segmentul constructiilor noi, cu accese facile si dotari la standarde ridicate. Pe termen mediu, chiriile vor merge in paralel cu dezvoltarea in ansamblu a mediului de afaceri clujean si cu rata de acoperire a spatiilor de depozitare. O rata mare genereaza la randul ei preturi ridicate. Odata cu cresterea ofertei este de asteptat mentinerea chiriilor la preturi relativ constante, pentru urmatorii 2-3 ani fiind de asteptat perceperea unor chirii medii de 4-6 euro/mp (comparativ de altfel cu situatii din alte state fost comuniste cum ar fi Polonia sau Ungaria).
    In ceea ce priveste vanzarile de spatii industriale, preturile depind in mare parte de locatie si in stransa legatura de preturile terenurilor din zona respectiva. Cu toate acestea se pot intalni preturi de 200-400 euro/metru patrat, gradul de finisare si utilitatile regasite in spatii avand si aici un impact important. Firmele prefera cu toate acestea achizitionarea unor terenuri pe care sa construiasca hala adaptata la activitatea fiecaruia.

Structura ofertei

    La sfarsitul anului 2007 se inregistrau aproximativ 30.000 de mp de spatii industriale disponibile pe piata, doar in jur de 40 % fiind disponibili in spatii nou construite. La un nivel total, Clujul inregistreaza peste 350.000 de mp de spatii industriale/de depozitare, la standarde insa mult sub nivelul cerut de piata.

    Majoritatea spatiilor industriale din Cluj provin din desfiintarea sau restrangerea activitatii marilor societati de pe platforma industriala, hale cu suprafete de peste 10.000 de mp fiind inca disponibile pe piata, in functie de fluctuatia clientilor.
Structura ofertei in functie de vechime se prezinta astfel:
-    60% spatii construite inainte de 1989 (aproximativ 20% din acestea fiind renovate)
-    40% spatii noi, construite in ultimii 5 ani.
    Halele existente, in marea lor majoritate parti ale unor foste complexe industriale, chiar daca unele au rampe de incarcare – descarcare, de multe ori acestea sunt prea mici, sistemele de ventilatie, incalzire si electricitate fiind de multe ori depasite. Pe langa acestea nu exista sisteme de evacuare a fumului sau de prevenire a incendiilor, cat despre birourile aferente unor astfel de spatii, in majoritatea cazurilor acestea sunt inexistente.
    In ultimul timp se poate observa orientarea investitorilor catre construirea de hale industriale in detrimentul cumpararii celor vechi. Acest fapt se datoreaza necesitatilor investitionale destul de ridicate pentru modernizarea spatiilor existente, multe din ele neavand rampe pentru incarcare-descarcare sau o infrastructura potrivita pentru depozitare.
    Noile aparitii pe piata intrunesc insa conditiile cerute de piata occidentala, avand facilitati legate de incarcare/descarcare, ventilatie, incalzire, curent trifazic, etc.
    Pe langa acestea, anul trecut au aparut pe piata spatii industriale/depozitare noi, acestea avand o suprafata totala de aproximativ 30.000 de mp (exceptand parcurile industriale Tetarom). Spatiile beneficiaza de locuri de parcare, paza 24 ore din 24, internet, telefon, acces TIR, rampe pentru incarcare-descarcare, acces linie CFR. Locatiile alese pentru aceste constructii noi sunt situate in zona Someseni si Calea Baciului, la iesirile catre Dej, respectiv Zalau si mai nou in Floresti.
Halele sunt construite din panouri sandwich, iar compartimentarile sunt realizate din gips carton dupa necesitatile clientilor.

Structura cererii

    Cererea principala existenta in Cluj, se adreseaza inchirierii spatiilor relativ mici, cuprinse intre 500 si maxim 1500 de mp. Principalele facilitati cautate sunt cele strans legate de productia usoara (curent trifazic, gaz, apa si canalizare), existand si chiriasii dispusi la a-si amenaja spatiile in conformitate cu specificul activitatii prestate. 
    2007 a demonstrat inca o data necesitatea realizarii de spatii de calitate, inchirierea rapida a spatiilor nou construite, demonstrand acest lucru. Majoritatea tranzactiilor, desi nu spectaculoase, s-au inregistrat pe segmentul acestor spatii noi.
Atat timp cat oferta existenta pe piata este cu mult peste nivelul cererii, nu sunt de asteptat cresteri spectaculoase ale chiriei percepute in viitor. 2007 a adus si cereri mai speciale in acest sector, cereri venite din partea unor investitori straini. Principalele cerinte din acest punct de vedere se refera la existenta unor poduri rulante si facilitati legate de industria grea (puteri instalate mari, spatii generoase).